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清代京城旗人的住房状况


来源:中国文化报 作者:唐博

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  清代八旗制度以严密的组织形式,实现了旗人社会的兵民合一。旗人的一切生活待遇,都在八旗制度下获得,住房也不例外。清初,北京旗人的住房有一定之规,以现代标准看,就是科级官员住3间房,处级官员住4间房,司局级住7间房。起初,普通旗人的房屋全部由朝廷负责,不许私自买卖,但随着旗人数量增多,这一制度也逐渐废弃。

  旗人住宅的出现,与八旗制度有着密不可分的关系。清军在顺治时期入山海关后,八旗精锐集中驻守北京,朝廷为数十万进京的八旗兵民提供禄米、俸银、住宅、田产。

  经过“圈地”和对汉人的驱赶,清廷控制了北京内城和西北郊区的大片田宅,形成“满汉分城”的局面。据顺治年间八旗“定甲八万”的说法,按最低配额每人2间计,清初圈占内城房屋约为16万间。

  按官阶高低分配相应住房

  除王公贵族入住明代勋戚留下的宅院外,其他人等按照官阶高低,确定相应的住房待遇标准,即“一品官给房20间,二品官15间,三品官12间,四品官10间,五品官7间,六品、七品官4间,八品官3间,拨什库(领催)、摆牙喇(护军)、披甲2间”。

  所有旗民一律按照八旗驻防方位在内城分区居住,即“镶黄,安定门内;正黄,德胜门内;正白,东直门内;镶白,朝阳门内;正红,西直门内;镶红,阜成门内;正蓝,崇文门内;镶蓝,宣武门内。”

  郊区圆明园等皇家园林周边,还建有大量旗营房,供健锐营、圆明园护军营、火器营(合称“外三营”)兵民居住,兼有护卫皇家园林的功能。外火器营住房一律青砖盖瓦,平房朝阳,方砖铺地,院墙以西山特产虎皮石砌成,都有前大后小的院子。护军营在内城分方位驻扎,房屋有四合院式,也有三合房或排房。

  旗人住宅大多为官方筹资兴建,由以四大厂商(兴、隆、广、丰)为代表的京城木厂承建。

  到17世纪末,迁入内城的旗人增多,旗人家庭人口膨胀,原有住房已不敷分配。康熙三十五年(1695年),清廷特“于城之外,按各旗方位,每旗各造屋2000间”,总共造房1.6万间。

  不过,据《八旗营房租户应守规则》规定:“每年如有修理之处,应归该租户自行办理,本部概不发款协济。”即官方不负责维护和保养。

  禁止买卖官宅、私宅

  旗人住宅的房源来自官方,由国家通过左右翼统领衙门统一调拨,无偿分配给旗人兵民。国家拥有产权,旗人只有居住权,既不能随意处置旗人住宅,也不能购买外城汉人的私宅。

  顺治七年(1650年),清廷颁布法令:“民间土地房屋,禁止满洲置买。”顺治十八年(1661年),清廷颁令强调,如有旗人购买民间私宅,所买房屋“尽行入官”,“买者卖者,一并治罪”。

  显然,旗人住宅体制并非单纯的社会福利,而是从制度上将旗人禁锢在旗籍,世代当兵,使其所居住的房屋与清代北京城区原始的房地产市场脱钩。此外,清廷以征收契税的方式,承认外城居民的住房私有权,允其自由交易。在北京的内城和外城就形成了住宅国有、私有并存,旗人保障、汉人不保障的双重模式。

  然而,旗人住宅的私有化不可避免。清初以来的社会现实促使了旗人住宅私有化进程的起步。其一,入关以后,旗人逐渐将住宅、田产纳入“私产”观念的范畴。其二,长期的和平生活,导致少数旗人飞黄腾达,多数旗人缺乏立功得赏的机会,贫富差距日益悬殊。加之不少旗人没有一技之长,只能坐吃俸禄,一旦家道中落、遭遇天灾或子孙分家,难免陷于破产境地,不得不私自出卖出典田宅,以求果腹。其三,盛世滋生人丁,官府房源有限,势必造成住房紧张。

  此外,由于旗人住宅为国有财产,国家拥有最终处置权,因此在清初兴建和扩建勋戚宅邸的时候,不可避免地要征用或拆毁周围的一批普通旗人的住宅。

  连康熙帝都不得不承认,“汉军旗人住关厢者甚多,向以为禁,似乎不当。今皆令其内城居住,则汉军富者一人得住数家之房,将使满洲贫者不得住房。此事应著再议,尔等另拟票签来看”,“八旗大臣、庶官、富家,每造房舍,辄兼数十贫人之产”。 旗人住宅的强弱兼并,导致众多无房旗人的出现。这也是推动旗人住宅私有化的重要因素。

  在旗人住宅短缺,无房旗人日增,国家无力分配的情况下,康熙二十年(1681年)八月,朝廷不得不允许“汉军有职无职人员愿在关厢居住者,听其居住;满洲、蒙古内年老有意休致官员,愿在关厢居住者,亦听其居住”。这实际上结束了满汉分城居住的制度禁锢,客观上默认了旗人购置外城和城郊汉民住宅的合法性。

  康熙九年(1670年),朝廷做出政策调整:“官员、甲兵地亩,不许越旗交易;其甲兵本身种地,不许全卖。”这从制度上打开了旗人住宅合法交易的缺口,变相承认了旗人对其田宅的部分所有权。

  住宅所有权的私有化和市场化

  “旗民交产”,即旗人与汉人相互交易住宅所有权。18至19世纪,旗人生计开销逐渐成为清廷挥之不去的财政包袱。直至道光五年(1825年),朝廷出台“准许旗人自谋生计”政策,不仅促成了对百万旗人在户籍和人身自由上的制度性松绑,而且为“旗民交产”的逐步合法化创造了历史性机遇。

  咸丰二年(1852年),清廷发布上谕,“嗣后坐落顺天、直隶等处旗地,无论老圈自置,亦无论京旗屯居及何项民人,具准互相买卖,照例税契升科。其从前已卖之田,业主售主,均免治罪”。

  其后几经争议,至光绪三十三年(1907年),清廷重申咸丰二年准许“旗民交产”政策有效。至此,旗人住宅实现了真正的所有权私有化和市场化。旗人住宅的私有化及其衰亡,给北京城带来的最大变化,就是内城、外城隔绝状态的解除。

  出于改善生活的考虑,大批汉民进入内城,购置旗人住宅定居;出于为稻粮谋的考虑,不少旗人放弃内城的老宅,到外城购置或租赁住房,过起紧张、朴素、贫困的生活。

  内外城界限的消失,满汉居民杂居局面的形成,有助于改善北京城市经济发展结构和拓展城市发展空间。旗人住宅的兴衰,在某种程度上对北京的城市建设和发展,产生了深刻影响。