风林绿洲现象

　　风林绿洲是位于北京亚运村大屯路的一个房地产项目，项目共有160平方米至
180平方米三种户型，总价在120万元至160万元，主要目标客户为年收入在20万元至
40万元的社会“中间人群 。自开盘以来，销售状况良好，从销售数字来看，已购
房者之中有50％以上不是北京原住民，而是外地来北京经商人士、大学毕业留京、
第二代移民等，这个人群被统称为“新移民 ，他们已经在北京的各个领域占据了
主流地位。

　　周伟峰个人简历

　　32岁，1991年毕业于北京大学经济学系。1992年加入万科公司，历任石家庄银
都房地产公司副总经理，青岛银都物业管理公司总经理，青岛银都房地产公司副总
经理。1997年辞职，同年加入北京盛世兆业房地产公司，现任盛世兆业房地产公司
副总经理。操盘位于亚运村西（奥运公园内）的CLD风林绿洲高档公寓项目。周伟峰
是一个标准的移民后代，父母都是南方人，学校毕业后支援大西北去了西安，一住
就快50年。周伟峰生在浙江，小学前生活在南方，在西安上小学、中学，1987年考
入北京大学。毕业后去深圳工作，之后在石家庄、青岛、福州、北京阶段工作。按
本人的说法，居住过一年以上的城市有7个之多。他的家庭结构也是一个标准的新的
移民家庭，妻子是四川人，儿子的户口在青岛，自己的户籍在深圳，绝对的四海为
家。

　　《新移民创富北京》系列讨论今天与读者见面了。举办这一讨论的缘起是，4月
5日，北京市统计局公布的第五次人口普查数据。与十年前相比，北京市常住人口增
加了300万人，其中外来人口的增加已占到总增加人口的70．4％。外来人口已成为
北京城市发展进程中一股不可小视的推动力量。

　　什么是“新移民”？他们在自身致富的同时为北京带来了什么？“新移民”的
增加将在北京城市性格的演变中起到怎样的作用？当户口不再成为人才流动的障碍
时，开放的北京将迎来怎样的明天？

　　今天刊发的周伟峰访谈仅仅是一个引子，如果您对“新移民”问题感兴趣或者
您本身就是一位“新移民”，请您参与讨论。

　　参与热线：65902270

　　E-mail：DuanGang1999＠sina．com

　　在没有见到周伟峰之前，我的同事薛静向我详细描述了周伟峰的特点：健谈、
记忆力好、思维清晰，最重要的是“有思想 ，研究“新移民 已经很久了，让我
感觉到他就是我们要找的人。在约定时间到达风林绿洲的接待大厅，周伟峰已经候
在那里了，采访就在接待大厅里进行。

　　■新移民是北京新兴阶层的重要组成部分。他们正逐步进入社会的管理阶层，
参与管理和操作这个社会。

　　■新北京的文化与大家想象中的一脉相承的文化已经有了很大的区别。

　　■移民的概念需要澄清，他们不再是主流社会眼中的盲流。

　　记者：在我们以前的采访过程中，也曾注意到北京的“移民 问题，你是什么
时候关注这个问题的？

　　周伟峰：促使我有兴趣研究新移民问题的是我在做自己的项目风林绿洲时一个
很有趣的发现，我们权且把它称之为“风林绿洲现象 。看一下风林绿洲的销售统
计，我们发现有一半卖给了“新移民 ———就是我的理解上的有北京户口，但是
持外地口音的人，他们在北京工作了10年以上。在卖房过程中，我们无意间把这些
人做了一个量化的门槛，也就是按收入和受教育程度做了一个量化，发现北京的
“精英阶层 中，“新移民”已经占了很大一块，并且他们已经融入这个社会的管
理阶层。

　　我们最早在做这个项目市场研究的时候，对我们的目标客户有一种很清楚的量
化标准，我们定位的是：30岁至45岁，有良好的教育，在北京有完整的家庭结构，
而且家庭的年收入非常固定，家庭年收入在20万元至40万元。

　　记者：他们的消费能力如何？

　　周伟峰：北京的消费结构与其他地方差不多，也呈金字塔结构，但与众不同的
是，北京中段的房子卖得好，中间阶层购买力惊人，总量远远大过顶端和底端。如
果用单价来描绘，是这样一种状况：10000元／平米以上的房子很少，6000—7000元
／平米的很多，1000—2000元／平米的更多。但是从消费能力来看，6000—7000元
／平米的最强。这说明一点，这个阶层是北京的主流。深入研究后发现，他们虽然
不一定是老板，但是多数拥有企业分红的权益和高薪，他们就是现在说得比较多的
“金领阶层”。有一个很有意思的数字，1995年他们中受过本科教育的达到34％，
1999年上升到95％。这给我们一个启示，与他们受教育程度一起他们的审美能力也
在提高。

　　记者：《北京青年报》财富周刊去年下半年作了“城市中间人群”的讨论，很
多房地产商表示，他们的销售对象就是“中间阶层”。

　　周伟峰：现在大多数人的购房方式是按揭，按照北京人对利率的敏感，大多是
选择八成20年按揭。关于按揭，银行有一条硬规定，就是每月用于支付按揭款的资
金不能多过个人收入的一半，我们可以按照银行的这条规定倒推：一套160－180平
方米的住房应该卖多少钱？如果我们把目标客户订在年收入20万元至40万元的人群，
20万元阶层每月的收入应该是1．6万元，他们按揭款的最高支付能力是8000元，但
我们觉得一半用于支付按揭也太贵了，35％至45％比较合适，按此计算应该是
6000元，如果按八成20年来倒推，那总价就在120万元左右。有了这个依据后，我们
就可以把这个阶层凸现出来，事实证明这个阶层也是我们的主要客户。这时候我们
有一个新发现，在我们统计已购房的客户中，有一半以上是新移民。我们对这些人
的收入、教育背景作了一个量化的衡量，我们认为这些新移民是北京新兴阶层的重
要组成部分。他们正逐步进入社会的管理阶层，参与管理和操作这个社会。

　　记者：我们以前说到他们往往称之为“外地人 、“外来人口 ，您是怎样界
定“新移民 的？什么样的人是“新移民 ？

　　周伟峰：我们的建筑设计师吴耀就是一个很典型的例子，他就应该划为我所说
的“新移民 的范畴，如果按户口或在北京居住的时间来划分，他已经是一个北京
人了。他出生在邯郸，高中毕业考上清华，然后又去日本东京大学留学，现在他是
清华、东京大学建筑学双料博士。首先我们要看一个问题：北京是不是一个移民城
市？在我看来，北京绝对就是一个移民城市，从1949年中华人民共和国建国以来一
直就没有停止过，只不过移民的成分和方式有了很大的变化，从1949年到改革开放
一段时间基本是一种“政策移民 ，北京作为政治中心和权力中心的需要，于是各
地的人到了北京。改革开放之后，北京又增加了经济中心的功能，成为新一批移民
进入北京的原动力。

　　记者：现在我们一提起北京的文化首先想到的是什么？可能就是老舍的茶馆儿、
四合院儿、炸酱面等等，这些老北京原汁原味儿的东西，但是以我们这些人的眼光
来看，这些可能与现实有一些距离，那究竟问题出在什么地方？新移民给北京带来
什么样的文化？

　　周伟峰：实际上，我们今天来看北京，可能更愿意看张艺谋拍的申奥片所表现
的那种东西，在那里面也会有故宫、长城、大碗茶等等，但它表现出来的已经完全
脱离了这些表象，而是一种轻快的文化。这种文化的变化是由人而来的，北京是一
块土壤，土壤需要养分，而文化就是养分。本土文化是一种市井文化，而移民带来
各种新的文化，移民进入北京就像往土壤里掺各种各样的养分，当养分渗入到一定
程度后，土壤与养分就会有同化融合，“土质 就会发生变化，反之，这块土壤之
上所承载的文化就会发生变化。我想强调的一点是，新北京的文化与大家想象中的
一脉相承的文化已经有了很大的区别。自改革开放之后，新的一批移民到达北京，
由于他们已经为经济领域、科技领域一些新的主导行业如IT业的发展起了重要作用，
使得新北京的文化与传统的北京文化发生了变化。

　　就在这里，矛盾出现了。许多人没有发现这种变化或者说反应较慢，表现出来
的就是在一些很基础的事情上没有顺应这种潮流，比如户籍政策、暂住证政策，包
括针对外地人的投资政策。他们还是沿袭以前那种单一的户籍管理，而不是按照经
济原则更量化的指标来分析北京发生了哪些变化。

　　记者：一般北京本地人想到“外地人 就会走两个极端，他们比较接受衣冠楚
楚的外地人，很自然地把他们划为同类，认可他、接受他，而比较排斥的“外地人
生活在社会底层，常有可能把这部分人与社会不稳定因素以及犯罪联系在一起。

　　周伟峰：最初我和朋友在讨论这个问题的时候觉得，应该提出一个标准：什么
是本地人？我认为不是你生在本地、拥有本地户口就是本地人，也不是你大学毕业
分配在这里就是本地人，而是指你的家业在本地。怎么理解家业在本地呢？“家
很好理解，就是你住在本地，有房子；而“业 的概念就是你在本地有稳定的收入、
你的事业在本地、你在本地纳税、对本地经济发展有贡献。其实，移民的概念也需
要澄清一点，它很容易被误导到另外一个角度，那就是“流民 。移民和流民不是
一个概念。大家比较容易接受“移民 ，排斥“流民 ，是因为移民对当地的归属
感远远高于流民。

　　■谈“新移民创富北京 这个问题时容易陷入一个误区，就是简单地被理解为
新移民在北京获得财富，但实际上是新移民在为北京创造财富。

　　■本地人与外地人之间并没有一种绝对的对立文化冲突，可能造成这种差异的
文化误导是用定量文化来看待还是用定性文化来看待。

　　■我之所以还提出这个现象是认为在一些政策导向和某种社会意识上还在犹疑
地行使这种定性的标准。

　　记者：如果说“新移民 概念成立的话，新移民创富北京怎样去理解？您怎样
看待新移民与原住民之间的关系？

　　周伟峰：谈“新移民创富北京 这个问题时容易陷入一个误区，就是简单地被
理解为新移民在北京获得财富，但实际上是新移民在为北京创造财富。新移民不是
在北京拿了钱走，抢了北京人的饭碗，而是新移民进入北京后，这个城市包容了他
们，给了他们机会，新移民通过他们的才智和努力，为北京创造财富，这个城市也
给了他们应得的东西，这是一个健康的过程。我没有说北京人与新移民是对立的，
我认为我自己已经是一个北京人了。本地人与外地人之间并没有一种绝对的对立文
化冲突，可能造成这种差异的文化误导是用定量文化来看待还是用定性文化来看待，
现在之所以有差距就是有定性的指标存在，但我们更愿意用定量的指标来衡量。从
我们做产品的角度来说，应该是服务标准无差异化的。我们分析一个市场更多的是
定量标准。

　　记者：财富是不是“新移民 区别于“旧移民 的地方？

　　周伟峰：最近，《北京青年报》发布了一项调查“北京富人在哪里 ，其中有
富人标准就是年收入在3万元，我们暂且不论这个标准是否恰当，而是看以此标准来
看在北京800万本地人口和400万外来人口中，在400万外来人口中超过这个标准的人
的比例，肯定很高。另外一个事实是，在我们这里买房的人有一半是来自于外地，
他们在北京都已经有自己的事业，他的财富和他所贡献的财富都与这个城市绝对相
关，这意味着他们已经在北京有自己相应的地位。他们所从事的职业是受尊敬的。
他们的文化已经融入这个城市的文化，他们接受了这个城市，这个城市也接受了他
们。

　　记者：如果说他们已经相互融合，那您为什么还要提出“新移民 的概念？

　　周伟峰：其实我不愿意提“移民 这个词的，因为一提移民就有区别的意思。
实际在社会生活里某个平均标准之上，新移民与北京人已经充分融合，我之所以还
提出这个现象是认为在一些政策导向和某种社会意识上还在有意地行使这种定性的
标准，这是过时了的，已经不适用了。

　　北京还有许多限制性政策，比如在房地产投资方面，如果没有北京市户口在北
京买房的话，除了支付正常的房款外，还要支付千分之三的管理费。因为从道理上
来说，当地政府应该支持外地人在当地置业，这样会给当地带来投资，房子是不动
产是不能流动的，把流动资金变成不动产留在当地对当地经济是有好处的，应该鼓
励才对。这些实际上是一种完全反经济的做法。这些人在北京发展，各种税收都没
有拉下，为什么在他们进行投资贡献时还要征收这样的管理费？新移民创富北京的
过程中实际上已经为背景做出了很大的贡献，他们已经成为北京社会经济生活中一
个非常重要的部分，他们本身就是北京的巨大财富。只是我们还是习惯性地用移民
来称呼他们，我觉得本身从这个称呼上就带有一定的偏颇。

　　■外地人来到北京之后，量化的指标已经大大地增加，但是定量的指标还没有
完全取代定性的指标，北京定性的成分还是更多一些。

　　■外来移民完全是靠财富这种量化的指标在当地赢得尊敬。

　　记者：社会上有一句俗话：广东人看外地人都是穷人，上海人看外地人都是乡
下人，北京人看外地人都是下级。北京和深圳同属移民城市，而您在北京和深圳都
工作生活过，您可不可以对比一下这两地移民的文化区别？

　　周伟峰：深圳的移民文化显得比较暴发，本地文化已经被淹没了。它的400万人
口基本都是来自全国各地，原来的“客家文化 已经完全被冲毁了，现有说广东话
的人他们是在学习粤港文化。他们已经完全采用了一种量化标准，他们已经是完全
的对财富精神的钦佩，所以他们效仿香港。而北京就不一样，北京的本土文化很强，
有“皇城根儿 意识，具有北京建都几百年所带来的优越感，这是与深圳的不同之
处，由于深圳人没有优越感，就很容易用一个统一的量化标准来统一，大家完全按
财富来评价一个人。而北京不是，按更传统的北京文化来说，有钱并不是一件值得
光荣的事情，社会上存在一种所谓的“正义力量 ，这是中国文化的特质。外地人
来到北京之后，已经在逐渐改变这种“皇城根儿意识 ，量化的指标已经大大地增
加，但是定量的指标还没有完全取代定性的指标，北京定性的成分还是更多一些。
外来移民完全是靠财富这种量化的指标在当地赢得尊敬。

　　记者：中国有句古话：不是猛龙不过江，这些移民在当地可能都是当地的精英，
他们并不掩饰对财富的渴望，新移民所具有的“精英文化 以及对财富的看法会不
会改变北京的原有文化？新移民是否存在文化创造？

　　周伟峰：我个人认为文化不是创造的，而是个人生成的。新移民原有文化继承
会对北京现有文化产生影响，北京现有的文化每一天都在改变，包括现在街面上流
行的词汇也如此。从包容的角度来说，如今生活在这个城市并参与城市运作的人，
都应该是这个城市的人。只是我们只接受成功者，这是城市的一个特点。移民文化
绝对是亚文化，新移民会带着对家乡的失望而转化的对目的地的一种梦想进入，这
种梦想会产生极大的动力，这种动力会带动这个城市向上，同时会促动他身边的文
化的向上。新北京人也就是新移民带来的新文化冲击，使得北京人对人的评价标准
更多地转变为量化，新移民对北京最大的贡献就在这里。财富英雄已经露出头了，
新北京人开始崇尚财富，在这之前是不可想象的。

　　记者：顺便问一句，您对自己的归属是如何认定的？

　　周伟峰：我自认为自己是一个北京人。我出差到外地的时候，我表现出来的一
切行为以及口音都被别人当做典型的北京人。我也会告诉别人，我从北京来。当然，
我支持北京国安足球队，可以当做判定我身份归属的外在特征之一。

　　■文／王岩　舒剑

《北京青年报》　2001年4月9日　星期一